Reembolso anticipado de la hipoteca: condiciones, documentos

Si decide pagar el préstamo con anticipación, debe familiarizarse con todos los detalles del contrato. Los bancos no son rentables en el reembolso anticipado de la hipoteca. Por lo tanto, prescriben condiciones restrictivas en los documentos.

Esencia

El reembolso anticipado de un préstamo significa que un préstamose paga antes de lo previsto. Se llama completo si el cliente contribuye con el monto total a la vez. El reembolso parcial anticipado de la hipoteca implica un aumento en los pagos mensuales de 2 a 3 veces (dependiendo de los términos del contrato). En el segundo caso, junto con la reducción de la deuda, cambia el cronograma de pagos.

Esquemas

La capacidad de pagar la deuda prematuramente dependedel sistema de crédito: hay anualidad o pagos diferenciados. Si la deuda se paga todo el tiempo en cantidades iguales, en los primeros años, casi todos los fondos se envían para pagar el interés. Entonces, el banco maximiza sus ganancias y minimiza los riesgos.

Más rentable para el cliente es el esquema conpagos diferenciados. Los primeros pagos serán muy grandes, ya que consisten en el cuerpo del préstamo y el interés que se acumula en el saldo. A medida que se amortiza la deuda, la cantidad disminuirá gradualmente.

Beneficios del deudor

El más atractivo para el cliente esesquema diferenciado. El cuerpo y los intereses del préstamo se pagan en cuotas iguales. No es importante, después de cuántos años (3, 5 o 10) el deudor querrá cerrar el préstamo. Simplemente necesitará depositar el saldo.

El plan de anualidades tiene menos ventajas. En los primeros años, casi todos los fondos se envían para pagar el interés. Para cuando el cliente decida cerrar la deuda, ya pagará tal comisión, que la introducción del saldo de la cantidad al mismo tiempo no ahorrará el presupuesto familiar.

Si el deudor aún decide amortizar anticipadamente la hipoteca (en Sberbank, por ejemplo), la entidad de crédito volverá a calcular. Entonces hay dos opciones:

• el cliente conservará el plazo original de la hipoteca, pero los pagos mensuales disminuirán;
• la duración del contrato se acortará y la cantidad de pagos seguirá siendo la misma.

Calculadora de amortización de hipoteca se puede encontrar ensitio de cualquier institución de crédito. Con él, puede calcular la cantidad aproximada de pago y comparar los dos esquemas de préstamo. Pero el cálculo se puede hacer de forma independiente.

Ejemplo:

El cliente quiere emitir una hipoteca por 1 millón de rublos. por un período de 20 años (240 meses) al 12% por año. Primero, determinamos el monto del pago mensual y el interés.

Por esquema diferenciado:

1000: 240 = 4, 166 mil rublos. - El cuerpo de crédito.

El interés se calcula multiplicando el saldo por la tasa anual y dividiendo el valor por 12 meses:

1000 х 0,12: 12 = 10 mil rublos. Es la suma de interés.

Por lo tanto, el importe del pago mensual estándar será:

4 166 + 10 000 = 14,166 mil rublos.

De acuerdo con el esquema de anualidad:

1000 x (0.01 + (0.01: (1 + 0.01)²⁴⁰ -1)) = 11 011 mil rublos. - el monto del pago de anualidad, donde:

• 0.01 = 1:12;
• 240 - la cantidad de meses de préstamo.

Para comparar, calcule el porcentaje del primer pago:

1000 х 0,12: 12 = 10 mil rublos.

Es decir, desde 11 011 mil rublos. en el primer mes solo 1 011 rublos. se dirigirá a pagar el cuerpo del préstamo, y el resto - a interés.

En 10 años, el cliente pagará al banco: 11 011 х 120 = 1321, 32 mil rublos.

Mediante el mismo término en un esquema diferenciado, el cliente pagará en un mes:

4,166 + (1000 - (4,166 х 120)) х 0,12: 12 = 9,167 mil rublos.

Reembolso anticipado de una hipoteca en la cualse utilizó el esquema con pagos diferenciados, es beneficioso solo en la primera mitad del contrato. Con los años, la cantidad de pago disminuye, la mayor parte del interés ya se habrá cancelado.

Matices

Como muestra la práctica, si un prestatario espera un reembolso anticipado de una hipoteca, no solo debe elegir de inmediato un programa más rentable, sino también hacer una mayor cantidad por mes.

Los beneficios están ausentes solo si el dinero queel prestatario planea utilizar para el préstamo, por el momento puede traer más ingresos al invertir, por ejemplo, en depósitos u otros bienes inmuebles. El depósito puede ser más rentable si el período del préstamo es de 25 o más años, ya que el pago mensual disminuirá lentamente.

Procedimiento para depositar fondos

Después de que el prestatario decide tempranoreembolsando una hipoteca en la Caja de Ahorros, él tiene que decidir sobre el método de hacer los fondos. Es mejor pagar tramos mensuales en un volumen mayor que periódicamente pagar una cantidad de dos a tres veces. Pero, en primer lugar, el cliente no siempre puede contribuir en tal cantidad. En segundo lugar, los propios bancos contemplaron restricciones. Por ejemplo, aceptan el reembolso anticipado solo el día de la cancelación de los fondos, primero deben solicitar un cambio en el plan. Si el prestatario cambia de opinión, tendrá que pagar una multa. Por lo tanto, la decisión de este problema depende de si el cliente desea escribir un estado de cuenta mensual, ir al banco para un nuevo horario, preocuparse por los gastos imprevistos, y así sucesivamente.

Reembolso de la hipoteca por el capital principal

La ley estipula el uso de medicamentos maternospara la adquisición o construcción de bienes inmuebles. Puede gastar dinero para pagar el anticipo, el capital o el interés. Para el prestatario, el más desfavorable es el primer esquema. En primer lugar, no todos los bancos aceptan matapital como anticipo, y en segundo lugar, las tasas de interés se incrementan con dichos programas. Solía ​​ser que si un cliente no puede hacer el primer pago por sí mismo, entonces es insolvente o no confiable. Hoy, los bancos hacen concesiones, pero adicionalmente aseguran sus riesgos.

La mayoría de los fondos públicosel monto principal de la deuda se paga. Para transferir dinero a la cuenta de interés tiene sentido, si el ordenante no planifica antes de lo previsto para pagar el préstamo. En este caso, pagará una comisión a expensas de los fondos del matkapital, reduciendo el tramo mensual.

En el banco, debe proporcionar dichos documentos para cancelar la hipoteca:

• el pasaporte;
• certificado para la recepción de una matkapitala;
• solicitud de devolución del préstamo.

Un empleado del banco emitirá un certificado que contiene información sobre el monto restante de la deuda y los intereses, un certificado de propiedad.

El fondo de pensiones debe dar su aprobación para el reembolso de la hipoteca por parte del capital principal. Para esto, es necesario recopilar y proporcionar dicho paquete de documentos:

• pasaporte de la persona con derecho a recibir fondos estatales;
• certificado;
• documentos que confirman la obligación de pagar el préstamo: un contrato de hipoteca y un certificado del banco;
• certificado de propiedad del apartamento, el contrato de venta;
• una declaración en el PF sobre el deseo del prestatario de transferir fondos a la cuenta de crédito;
• otros documentos a pedido.

Un empleado de PF debe emitir un recibo para recibir los documentos e indicar en él la fecha de admisión. Dentro de un mes, se tomará una decisión para pagar los fondos del banco o para rechazar.

Seguro

Un requisito previo para un programa de hipotecaes el seguro de la deuda o la propiedad, y a veces ambos. Después de que el préstamo se cierra antes del plazo, el cliente tiene derecho a exigir una compensación por una parte del costo de los servicios. El contrato de seguro de apartamento puede darse por terminado antes de lo previsto (si no contradice las condiciones de los préstamos), pagando un alto precio. Entonces el pago mensual se reducirá por la cantidad de seguro.

Refinanciamiento

El cliente puede aplicar a otro banco parapara renovar la hipoteca: Cambiar la forma en que el término programa de cálculos, la tasa y otras condiciones. Cambiar el prestamista no significa la eliminación de gravámenes. El apartamento se mantendrá en la prenda, pero en otra institución. A pesar de las evidentes desventajas (colección de la nueva serie de documentos, la renovación del contrato, tarifas adicionales), este método es apropiado, si el cliente desea cambiar el esquema de reembolso de los préstamos más atractivo.