Enfoque basado en los costos: la esencia y las principales características
La forma principal que determina el mercadoel valor de bienes inmuebles, maquinaria y equipo es un enfoque costoso que se basa en el principio de sustitución. Según él, una persona paga un precio injustificado por un objeto, si es más alto que el que se puede pagar por el mismo tipo de utilidad y calidad.
Cuando se lleva a cabo una valoración inmobiliaria, se tienen en cuentaaquellos enfoques que permiten el reflejo más preciso de su valor. Es el más costoso de ellos. Se entiende que el costo del objeto en este caso consiste en el precio de mercado del sitio y los gastos que son necesarios para recrear, por ejemplo, la estructura en esta forma.
El enfoque del costo de la valoración inmobiliaria se lleva a cabo en varias etapas:
1. Se determina el precio de la parcela, que tiene en cuenta el uso más correcto de la misma.
2. Calcule la cantidad que se gastará en la construcción de una instalación similar.
3. Determine la cantidad de ganancia recibida por el emprendedor.
4. Se deduce el desgaste físico, funcional y externo.
5. El cálculo final del costo del sitio y la construcción del edificio en sí, que debe tener en cuenta el ajuste por desgaste.
El enfoque basado en los costos, mientras tanto, tiene deficiencias enuso. El principal es que lleva mucho tiempo determinar el costo exacto de un edificio. Por lo tanto, cuando se lleva a cabo la restauración de la estructura anterior, es casi imposible determinar con precisión los costos de su reconstrucción y el desgaste esperado. En cuanto a los edificios típicos, este enfoque es el más óptimo en su evaluación, ya que es muy simple de usar. En algunas situaciones, es la única opción posible, por ejemplo, cuando se evalúan edificios con fines especiales (escuelas, estaciones, centrales eléctricas) o valor del seguro.
El enfoque de costo se usa a menudo al evaluar activos fijos, construcción sin terminar o analizar el uso más eficiente del sitio.
Con respecto al cálculo del costo de la construcción, se realizan utilizando cuatro métodos principales: índice, unidad comparativa, desglose en componentes y encuesta cuantitativa.
Por lo tanto, la última encuesta eselaborando una estimación de los costos directos que se aplican a todo tipo de trabajo, materiales, mecanización, servicios públicos, etc. A estos costos, se agregan los beneficios y los gastos generales del inversionista. Este método se considera el más preciso, pero también el que consume más tiempo, ya que requiere que el evaluador conozca los requisitos de construcción y presupuesto.
El enfoque del costo en la valoración de bienes raíces también esutiliza un método para descomponer los componentes que es un poco cuantitativo, pero no tan laborioso. El hecho es que usa citas no individuales, sino ampliadas de todos los elementos del diseño.
En cuanto al método de la unidad comparativa, suEl uso está justificado para las comparaciones de modelos. Entonces, para evaluar un objeto, se lo elige de manera similar en términos de tecnologías y características. La selección se lleva a cabo por directorios especializados. El método es el más simple y, por lo tanto, tiene una aplicación muy amplia.
El método de índice es que el balanceEl valor se multiplica por índices especiales, que están aprobados por estándares estatales. Se cree que este método tiene el menor grado de precisión.
El enfoque del costo se puede usar para evaluarcualquier propiedad inmobiliaria, pero no siempre su aplicación está justificada. El hecho es que para objetos que generarán ingresos, se usa muy raramente, pero su uso en la evaluación de premisas integradas es simplemente incorrecto.
